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Le contrôle préalable à la division : le diagnostic technique
Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division doivent être établi préalablement à toute vente d’un lot de copropriété. Avant de mettre en copropriété un immeuble ancien (construit depuis plus de 15 ans), un diagnostic technique doit être établi.
Il constate « l’état apparent de la solidité du clos et du couvert et celui de l’état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité. »
Le notaire doit porter le diagnostic à la connaissance de l’acquéreur lors de la première vente de lot issu de la division. Il en est de même lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic.
En outre, il est consultable sur demande, par tout candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété.
L’interdiction de diviser
Jusqu’à la loi SRU, seuls les immeubles déclarés insalubres, frappés d’une interdiction d’habiter ou d’un arrêté de péril ne pouvaient être divisés.
Le nouvel article 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation élargit le champ de l’interdiction de la mise en copropriété de certains immeubles :
Toute division par appartements d’immeubles qui sont frappés d’une interdiction d’habiter, ou d’un arrêté de péril, ou sont déclarés insalubres, ou comportent pour le quart au moins de leur superficie totale des logements loués ou occupés et classés dans la catégorie IV visée par la loi du 1er septembre 1948 ;
Toute division d’immeuble en vue de créer des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitable inférieurs respectivement à 14 m² et 33 m² ou qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique ou qui n’ont pas fait l’objet de diagnostics amiante en application de l’article L 1311 du code de la santé publique et plomb lorsque l’immeuble est soumis aux dispositions de l’article L 1334-5 du même code ;
Toute division par appartements d’immeubles de grande hauteur à usage d’habitation ou à usage professionnel ou commercial et d’habitation dont le contrôle exercé par la commission de sécurité a donné lieu à un avis défavorable de l’autorité compétente ou à des prescriptions qui n’ont pas été exécutées.
Un « carnet d’entretien » des immeubles en copropriété doit être établi et mis à jour par le syndic.
Ce carnet est bien entendu à la disposition des copropriétaires mais il peut également en être pris connaissance par tout candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété. Ce carnet a été conçu pour l’information du candidat acquéreur.
Lorsque la copropriété comprend plusieurs bâtiments, le carnet doit comporter un chapitre pour chacun d’eux. S’il existe des syndicats secondaires, chacun doit faire l’objet d’un carnet, celui du syndicat principal comprenant alors un chapitre pour les parties communes à l’ensemble du syndicat.
Il mentionne obligatoirement : l'adresse de l'immeuble pour lequel il est établi , l'identité du syndic, les références des contrats d'assurances de l'immeuble souscrits par le syndicat des copropriétaires ainsi que la date d'échéance de ces contrats, l'année de réalisation des travaux importants (tels que le ravalement des façades, la réfection des toitures, le remplacement de l'ascenseur, de la chaudière ou des canalisations, ainsi que l'identité des entreprises ayant réalisé ces travaux), et la référence des contrats d'assurance dommages ouvrage souscrits pour le compte du syndicat des copropriétaires dont la garantie est en cours .
Le carnet doit également mentionner les références des contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs, avec leur date d'échéance, ainsi que l'échéancier du programme pluriannuel de travaux décidé par l'assemblée générale des copropriétaires.
Enfin, le carnet d'entretien peut, sur décision de l'assemblée générale des copropriétaires, contenir toutes informations complémentaires portant sur l'immeuble, telles que celles relatives à sa construction ou celles relatives aux études techniques réalisées.
La clarification du sort des frais liés au recouvrement des charges.
Parties communes
Une partie commune est la partie des bâtiments et des terrains affectée à l’usage ou l’utilité de tous ou de plusieurs copropriétaires.
L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont réputées parties communes, sauf indication contraire du règlement de copropriété :
les fondations, les toitures, les murs porteurs, le gros œuvre des planchers en dessous des parquets, les escaliers, la charpente, etc,
les ascenseurs, le chauffage central, le vide ordures, les antennes de télévision collectives, les canalisations, la tuyauterie,
la loge de la concierge, le local poubelle, le local à vélos-poussettes,
les entrées, les couloirs ;
le droit de surélever le bâtiment ;
le droit d’édifier un bâtiment nouveau sur un terrain commun ;
le droit de mitoyenneté ……
Parties privatives
Une partie privative est la partie des bâtiments ou du terrain réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.
En règle générale, sont classés dans les parties privatives, les éléments suivants :
les parquets, dallages et autres revêtements de sol,
les plafonds,
les cloisons intérieures,
les portes intérieures, les portes palières,
les placards et penderies ….
Les cloisons ou murs séparant deux lots non compris dans le gros œuvre sont mitoyens. Le règlement de copropriété peut prévoir d’autres dispositions